フラット35 金利3％超（現行制度後初）
2026年06月05日
こんにちは、イースマイルの小松です。
今回は少し長いお話ですが、住宅購入を考えている方には、ぜひ一度確認していただきたい内容です。
・フラット35とは何か
・金利が上がると月々の支払いはどう変わるのか
・元本と利息の内訳はどう違うのか
・変動金利と比べた時の違い
・住宅ローンを考える時にできる対策
内容をできるだけ分かりやすく一緒に整理していきましょう。
「フラット35、金利3％超え」
住宅購入を考えている方にとって、かなり気になるニュースですよね。
（フラット35は条件次第で最初の数年間は金利が優遇される制度もありますが、今回は割愛して考えていきます。）
2026年6月のフラット35では、返済期間21年以上35年以下の金利が年3.21％となりました。
現行制度になってから初めて3％を超えたと報じられており、
住宅ローンを検討している方にとっては、大きな変化だと思います。
少し前を振り返ると、2021年10月のフラット35は年1.30％でした。
数年前は1％台前半だった金利が、今は3％台まで上がっています。
「金利が上がった」と聞くだけでは、どのくらい影響があるのか分かりづらいかもしれません。
ただ、年1.30％と年3.21％では、同じ金額を借りても、月々の支払いも、利息の総額も大きく変わります。
とはいえ、「フラット35」と聞いても、普段から住宅ローンを調べていない方にとっては、少し分かりづらい言葉だと思います。
フラット35とは、簡単に言うと、借りている間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
たとえば35年で住宅ローンを組んだ場合、最初に決まった金利が最後まで続きます。
将来、世の中の金利が上がっても、毎月の返済額が変わらないという安心感があります。
その一方で、借り始めの金利は、銀行の変動金利より高く見えることがあります。
つまり、フラット35は「安心感のある住宅ローン」ですが、今のように金利が上がってくると、月々の支払いが大きく見えやすい住宅ローンでもあります。
だからこそ、フラット35の金利上昇だけを見て不安になるのではなく、変動金利や他の銀行ローンとの違いも含めて、今の住宅ローンの状況を一緒に整理していきましょう。
今回は、フラット35の金利上昇で月々の支払いがどう変わるのか、借りたお金そのものがどのくらい減っていくのか、そして変動金利と比べると何が違うのかを一緒に見ていきましょう。
①フラット35と変動金利の違い
住宅ローンには、いくつか種類があります。
その中でも、よく比較されるのが「フラット35」と「変動金利」です。
まず、フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。
全期間固定金利とは、借りている間ずっと金利が変わらない住宅ローンのことです。
一方で、変動金利とは、あとから金利が変わる可能性がある住宅ローンのことです。
分かりやすく整理すると、次のようになります。
【フラット35】
簡単に言うと：最後まで金利が変わらないローン
良いところ：毎月の支払いが変わらない安心感がある
気をつけたいところ：借り始めの金利は高めに見えやすい
【変動金利】
簡単に言うと：あとから金利が変わる可能性があるローン
良いところ：借り始めの金利は低めになりやすい
気をつけたいところ：将来、返済額が増える可能性がある
フラット35は、将来の支払いを固定したい方にとって安心感があります。
変動金利は、借り始めの金利を低く抑えやすいので、最初の月々返済を軽くしやすいです。
どちらが絶対に正解という話ではありません。
ご家庭の収入、貯蓄、将来の教育費、車の買い替え、生活費の余裕などを見ながら、自分たちに合う住宅ローンを一緒に考えていくことが大切です。
②金利が違うと月々の支払いはどう変わるか
ここでは、分かりやすくするために、次の条件で比べてみます。
【試算条件内容】
借入金額：3,000万円
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済
（毎月の返済額がほぼ同じ返し方）
ボーナス払い：なし
今回は、次の2つで比較します。
【比較する金利内容】
年0.85％（市中銀行の変動金利の一例）
年3.21％（2026年6月のフラット35の金利イメージ）
概算では、次のようになります。
【変動金利の例】
金利：年0.85％
月々返済額：約82,600円
総返済額：約3,469万円
利息総額：約469万円
【2026年6月フラット35例】
金利：年3.21％
月々返済額：約119,000円
総返済額：約4,998万円
利息総額：約1,998万円
同じ3,000万円を35年で借りても、金利によって月々の支払いは大きく変わります。
年0.85％と年3.21％を比べると、月々の差は約36,400円です。
35年間の総返済額で見ると、差は約1,529万円になります。
この数字だけを見ると、変動金利の方がかなり軽く見えますよね。
ただし、変動金利は、将来金利が変わる可能性があります。
そのため、年0.85％の支払いが35年間ずっと続くとは限りません。
だからといって、変動金利を単純に「危ないもの」と考える必要もありません。
低い金利で返済できている間は、毎月の返済のうち元本に回る割合が大きくなり、借りたお金そのものを早く減らしやすいというメリットもあります。
つまり、住宅ローンを考えるときは、今の月々返済だけでなく、将来金利が上がった場合や、元本の減り方まで含めて見ていくことが大切です。
つまり、住宅ローンを考えるときは、
「今の月々返済はいくらか」
「将来金利が上がったらどうなるか」
「低い金利の間に元本がどのくらい減るか」
この3つをあわせて見ていくことが大切です。
フラット35だけを見て不安になるのではなく、変動金利や他の銀行ローンも含めて比べていきましょう。
③元本と利息を分けて考えてみる
住宅ローンの毎月の返済には、主に2つのお金が入っています。
ひとつは「元本」です。
元本とは、実際に借りたお金そのものです。
3,000万円を借りたら、元本は3,000万円です。
もうひとつは「利息」です。
利息とは、お金を借りるために銀行などへ払う費用みたいなものです。
ここで見ておきたいのは、金利が高いほど、最初のうちは利息の割合が大きくなりやすいことです。
3,000万円を35年で借りた場合、最初の1か月目の内訳は概算で次のようになります。
【変動金利の例】
金利：年0.85％
月々返済額：約82,600円
元本に回る金額：約61,400円
利息として払う金額：約21,300円
【2026年6月フラット35例】
金利：年3.21％
月々返済額：約119,000円
元本に回る金額：約38,700円
利息として払う金額：約80,300円
年0.85％の場合、最初は返済額約82,600円のうち約61,400円が元本の返済に回ります。
一方で、年3.21％の場合、返済額119,000円のうち元本の返済に回る金額は約38,700円です。
月々の返済が約36,400円も多いのに、減る元本は約22,700円も少ないことになります。
同じように毎月返済していても、金利が高いほど利息に回る割合が大きくなり、元本の減り方はゆっくりになります。
ここが、住宅ローンで金利が大切と言われる大きな理由の1つです。
④変動金利は元本が減るのが早い
変動金利は、将来金利が上がる可能性があります。
これは必ず考えておきたい注意点です。
ただ、変動金利にはメリットもあります。
それは、低い金利で返済できている間は、元本が早く減りやすいことです。
元本とは、借りたお金の残りです。
この元本が早く減ると、将来金利が上がった場合でも、すでに借入残高が少なくなっているため、返済額の増え方が思ったより小さくなることがあります。
同じ3,000万円を35年で借りた場合、10年後の残高は概算で次のようになります。
【変動金利の例】
金利：年0.85％
10年後の残高：約2,232万円
10年間で減った元本：約768万円
【2026年6月フラット35例】
金利：年3.21％
10年後の残高：約2,453万円
10年間で減った元本：約547万円
差は約221万円です。
つまり、低金利の期間が続けば、その間に借りたお金そのものを多く減らせます。
この部分は、変動金利を考えるうえで見落としたくないポイントです。
金利が上がった後も、残高が減っていれば負担は変わります。
ここで、もう少し具体的に考えてみましょう。
たとえば、3,000万円を年0.85％で10年間返済したとします。
その場合、10年後の住宅ローン残高は概算で約2,232万円です。
その後、金利が年3.21％まで上がり、残り25年で返済すると仮定した場合、月々の返済額は概算で約108,300円になります。
一方で、最初から年3.21％で35年返済した場合、月々の返済額は約119,000円です。
もちろん、これは単純な試算です。
実際の変動金利は、金利がいつ、どのくらい上がるかによって変わります。
また、金融機関ごとの返済額の見直しルールによっても結果は変わります。
それでも、この考え方は大切です。
変動金利は「将来上がるから危ない」とだけ見るのではなく、低金利の間に元本を早く減らせるメリットもあります。
ただし、月々の支払いがギリギリの状態で変動金利を選ぶのは注意が必要です。
金利が上がったときに、家計が苦しくなる可能性があるからです。
だからこそ、変動金利を選ぶ場合は、今の返済額だけで安心するのではなく、金利が上がった時の支払いも一緒に確認していきましょう。
⑤フラット35はダメなのか？
ここまで見ると、フラット35は高く感じる方もいると思います。
ただ、フラット35には大きな安心感があります。
それは、借りている間ずっと金利が変わらないことです。
将来、世の中の金利がさらに上がったとしても、借入後の返済額は変わりません。
そのため、次のような方にはフラット35が合う場合があります。
・将来の返済額を固定したい方
→毎月の支払いが変わらないため家計管理しやすい
・金利上昇が不安な方
→借りた後の金利上昇リスクを避けやすい
・長期で安定した返済計画を立てたい方
→返済額を最後まで見通しやすい
住宅ローンは、単純に金利が低ければよいというだけではありません。
ただ、金利が低い方が有利になりやすいことも事実です。
そのため、フラット35の安心感と、変動金利の低さを比べながら、ご家庭に合う選択を一緒に考えていきましょう。
大切なのは「比較」と「余裕」です
ここで大切にしたいのは、不安なニュースだけで判断せず、できることを一つずつ確認していくことです。
特に大切なのは、次の2つです。
1. 他の銀行ローンと比較する
フラット35だけを見ると、月々の支払いが高く感じる場合があります。
しかし、市中銀行の変動金利や、一定期間だけ金利を固定する住宅ローンと比べることで、支払いの見え方は変わります。
比較するときは、金利だけでなく、次の点も確認していきましょう。
①金利
②月々返済額
③手数料
④団体信用生命保険、特約の追加金利など
（※団体信用生命保険：住宅ローンを借りた人に万が一のことがあった時、ローンの返済を助けてくれる保険のようなものです。）
金利だけでなく、手数料や団信まで含めて比べていきましょう。
⑥予備予算を残す
住宅ローンは、借りられる上限いっぱいで考えすぎないことも大切です。
毎月の支払いがギリギリだと、少し支出が増えただけで家計が苦しくなりやすくなります。
家を買った後も、次のようなお金がかかります。
将来かかる代表的な費用
①固定資産税
家を持つとかかる税金です。
②火災保険
火事や災害に備える保険です。
③修繕費
家を直したり、メンテナンスしたりするためのお金です。
④教育費
お子さまの学校や進学にかかるお金です。
⑤車の買い替え
福島市・伊達市では、特に考えておきたい支出です。
特に福島市・伊達市周辺では、車を使うご家庭が多いため、車の維持費や買い替え費用も考えておきたいところです。
住宅ローンは、借りられる金額ではなく、無理なく返せる金額で考えていきましょう。
不安な時こそ数字で確認していきましょう
フラット35の金利上昇は、住宅購入を考えている方にとって気になるニュースです。
ただ、ニュースだけを見て不安になるよりも、実際に数字で確認することが大切です。
確認したいのは、次のようなことです。
①月々の支払い
②総返済額
③利息の金額
④元本の減り方
⑤他銀行との比較（もっと合うローンがないか）
⑥予備予算（生活費に余裕を残せるか）
住宅ローンは、難しく見えるかもしれません。
でも、ひとつずつ分けて見ると、考え方は整理できます。
フラット35の金利が上がった今だからこそ、固定金利と変動金利の違い、月々の支払い、元本と利息の内訳、将来の支出まで含めて確認していきましょう。
福島市・伊達市で住宅購入を考えている方へ
福島市・伊達市で新築建売や中古住宅をお探しの方は、物件探しとあわせて、住宅ローンの比較も早めに進めてみませんか。
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「フラット35と変動金利、どちらがいいの？」
「月々いくらなら無理がない？」
「金利が上がっても買える予算はどのくらい？」
「他の銀行ローンと比較したい」
「元本と利息の違いがよく分からない」
住宅ローンは、分かりづらい言葉や数字が多いからこそ、ひとつずつ整理して考えていきましょう。
福島市・伊達市周辺で住宅購入を検討されている方は、フラット35だけでなく、市中銀行の住宅ローン、変動金利、固定金利、団体信用生命保険、将来の家計まで含めて確認しておくと安心です。
不安なニュースが多い時期だからこそ、感覚ではなく数字で確認していきましょう。
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